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评论:我国地产深度调整或将不期而遇

2014年02月25日 11:00:09 浏览:327次 来源:21世纪经济报道
上周对中国地产业来说是一个历史性时刻,这个拥有“只涨不跌”神话的行业,上周突然曝出杭州有开发商大幅降价促销,紧接着又传出一些银行暂停房地产领域贷款,这致使2月24日地产板块大跌。

   其实,春节过后,湖北开发商资金链断裂,山东某地强制公务员推销商品房,接近央行[微博]的官员不断放风监管部门已为地产业做好了风险准备等,就让舆论对市场走势有了“唱空”的预期与欲望。而开发商则还在坚持认为三四线城市会出现调整,但一线城市仍然会继续上涨。鉴于这些混乱的现象是所有地产泡沫破裂前都会存在的,因而这反衬出房市调整将要开始。

   部分分析师试图淡化杭州开发商降价的信号,认为只是某个公司因资金紧张而以降价回笼资金,大部分开发商并不缺钱,就像过去几年调控中曾出现的,开发商资金链能够坚持很久,并等待市场情绪的稳定与宏观政策的好转。这种习惯性论调忽视了产业现状、金融环境与宏观经济的趋势性变化。

   市场已有一个共识:三四线城市房产供应过剩,会最先开始调整。中国最先出现地产业调整的是投机程度较高的地区,比如温州;但除鄂尔多斯(7.94, -0.05, -0.63%)外,遍布全国各地的空城、鬼城并没有带来价格调整,是因为市场相信政府在危险来临前,会像以前一样进行“救市”。

   地产泡沫聚集是一个长期的过程,大多是过度宽松的货币政策之结果,就像1980年代的日本以及本世纪最初十年的美国。中国不仅存在长期过度宽松的货币政策,也有城市化、房改、土地财政及通货膨胀等因素,政府通过宏观调控不断刺激和延长增长周期,在这个过程中,出现了经济“地产化”现象。

   泡沫的破裂也是一个诸多因素与压力的结果,而聚敛各种压力的过程必将是缓慢的,最终会达到临界点使得市场预期发生彻底扭转,出现爆裂。而泡沫破裂后房价下跌也是一个漫长的过程,因为泡沫破裂往往伴随着宏观经济恶化,且这种恶化会有一个漫长的调整期。

现在人为制造的经济增长周期面临无以为继风险,中国宏观经济的一次大调整在所难免。习近平总书记称,中国目前是经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期三期叠加。这意味着政府更加重视结构调整,并容忍一定的增速换挡,消化前期过度刺激产生的债务与过剩产能。因此,中国无可能继续重复此前依靠财政与货币政策刺激增长的老路。

   在这种背景下,各种不利于地产业的压力蜂拥而至。三四线城市本来就已经过剩,结构调整必将影响到人们的就业与收入,从而打击需求。再加上融资成本过高、金融机构关闭地产企业融资闸门,还有反腐与即将征收房产税挤出大量二手房,并打击投资性需求,中国地产业必将进入深度调整期。

   因此,当前所谓一线城市与三四线城市的分化现象,只是调整先后的问题。宏观经济走势与政府转型的决心将会决定地产调整期的长度与深度;事实上,中国经济执行去地产化才算转型成功。鉴于地产业穿透着经济结构失衡、腐败、贫富不均、投机等负面因素,因而在目前的社会与经济双重转型中,尽管不能断言地产业会崩溃,但它是一个正在走下坡路的夕阳行业,并且随时可能被危机所“绊倒”。

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