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国家级人口战略落地!中国房地产最大变量降临

2019年12月01日 00:05:00 浏览:52667次 来源:智谷趋势 供稿
◎作者 | 时晨晨
◎来源 | 叶檀财经(tancaijing)
        很多人都忽视了!

        临近年末,重磅消息陆续出台,国家对人口问题的重视,前所未有!

        11月8日,时隔十年,国家再次宣布,全国人口大普查。

        10年前,提起中国,首先想到的是,人口红利、世界工厂等等;10年后,提的更多的是,劳动力成本上升、人口老龄化等。

        十年时间,人口形势天翻地覆,老龄化问题凸显,人口红利转向人口负债。

        11月21日,国家印发重磅文件,《国家积极应对人口老龄化中长期规划》,制定了2022年、2035年和2050年,短中长期起各个阶段的目标。

        奇怪的是,如此重磅文件,大家竟然毫无反应,实在让人看不下去。

        11月23日,人民日报海外版忍无可忍,给大家划了个重点:应对老龄化已经上升为国家战略!

        担心大家不够重视,政府官网还转载了这篇文章。


        有史以来,我们官方把应对人口老龄化,上升为国家战略!

        10多天内,我们连续宣布人口领域的多项重要信息,官媒也一再强调这件事的重要性。

        我们的人口局势确实变了。

        未来30年,中国经济全领域,都将受到巨大影响,房地产市场受影响最大。


01 劳动力短缺:领导不听话就离职!

        只有正视问题,才能解决问题。

        这份规划里明确表示,人口老龄化是“今后较长一段时期我国的基本国情。”

        网上有个段子:

        60后:什么是离职
        70后:为什么要离职
        80后:收入不高我就离职
        90后:领导骂我我就离职
        95后:感觉不爽我就离职
        00后:领导不听话就离职


        这是个段子,也反应了我国的真实状况:年轻劳动力急剧萎缩,市场供需严重失衡。

        根据2010年人口普查资料,80后、90后、00后人口分别为2.19亿、1.88亿、1.47亿,90后比80后少约3100万,00后比90后少4100万。

        从1950年到2015年,中国的生育率从6骤降至1.6,同时期,美国从3.3降至1.9、日本从3降至1.4、印度从5.9降至2.4。


        前无古人,后也无来者,这就是中国生育率的下降速度!

        人口问题是个长期问题,不容易扭转趋势。全面放开二胎政策后,预期中的婴儿潮并没有到来。

        最近几年,新生人口继续下降,2016年是1786万,2017年是1723万,2018年是1523万,创1949年以来正常年份新低。

        2019年,数据下滑的更吓人,母婴行业观察预计,新生人口将下降400万,仅有1100万。

        这个数字又将创历史新低。


        年轻人少,劳动力少,议价权在劳动者这一方,所以00后才敢这么放肆。

        我们确实有点儿老,而且老的速度有点儿快。

        2018年,中国老年人口接近1.7亿,差不多是英、法、德总人口的2倍,占比高达11.9%,预计2022年、2023年进入深度老龄化社会。

        当前,全球老龄化最严重的国家是日本,3个人里面就有1个老年人,老年人口占比高达33.33%。

        有机构预计,2040年,中国老龄化程度就赶上了日本,成为全世界最老的两个国家。

(来源:US Census Bureau)

        这个预测有点儿激进,但是我们的数据也预计,2050年中国老龄化会达到日本程度。

        全国老龄工作委员会办公室预计,2035年后,中国老年人口占总人口的比例将超过1/4,2050年以后,3个人里将有1个是老人。

        无论哪种预测,人口情况都不乐观。


02 人口老龄化,房地产大退潮!

        人,既是生产者,又是消费者,是社会经济的中心。

        人口问题,是经济的核心问题,全社会各个方面都受影响,其中受冲击最大的就是房地产市场。

         关于人口和房地产的关系,有很多反常识的观点非常流行,也很会糊弄人,逻辑上有极强的迷惑性。

        比如,人口老龄化对房地产的影响不大,甚至人口越多,房价会越高。

        逻辑是,人口虽然老龄化,但是人均寿命长了,房屋供给并不会减少,反而会出现非常多独居人口,他们对房子的需求增加。甚至,他们还列举了个别国家的案例,来支撑这个观点。

        这个逻辑最大的问题是,它把人口和房价单拎出来,而且是用个例支撑,并不具有普遍性。

        孤立的看两个变量,找个例支撑,全世界数据浩如烟海,总能找到跟自己观点一致的数据。但这毫无意义,不是一般规律,也不能用来预测。

        人口问题影响社会的各个方面,比如收入、储蓄、生产率、投资、信贷等等,这些因素也会从不同渠道影响房价。

        人口一定影响房价,而且老年人越多,房价就越疲软。

        根据英、美、德、日、法等全球22个国家,长达25年的人口和房价数据,做指数回归就能发现,劳动力人口占比与房价趋势高度一致。

        它解释了各国60%的房价变动!

(数据来源:OECD、世界银行)

        所以,从全球的大数据看,年轻人口越多,房价就越上涨,老年人越多,房价就越不涨。

        反观我国,老龄化大趋势下,房地产一定会大退潮,房地产长周期内将一直承压,投资收益率很有可能跑输其他投资标的。

        再换另一个角度理解。

        房子是用来住的,这是房地产的本质属性。但是,还有一个事实是,房地产在全球各国都是重要投资品,有很强的金融属性。

        我国也一样,经过前几轮的炒作,房地产已经成为重要的投资和投机工具,“砖本位”流传甚广。

        既然有投资属性,房地产就会遵循金融市场的一般规律:年轻人越多,投机行为越严重。

        年轻人,荷尔蒙分泌旺盛,爱冒险,容易冲动,再加上年轻人身富力强,风险承受能力较高,所以一直以来,年轻人都是投机的主力军!

        这一点,从英美德法等全球各国股票市场的估值就能看出来,年轻人口越多,股票市场的估值就越高,年轻人口下滑,股票估值水平就下降,相关性非常强!


        房地产市场也不例外,老龄化越严重,房地产市场就越接近居住属性,金融属性也就越小,房地产市场泡沫也就越小。

        更何况,“房住不炒”仍然是我们当前房地产调控的总体思路,没有改变。

        人口老龄化趋势下,投机需求必定大幅减少,房子会逐渐剥离金融属性,回归居住属性。

        任何市场都一样,没有了泡沫,也再难起浪潮。


03 重磅文件决定未来分配机制,告别房地产!

        《国家积极应对人口老龄化中长期规划》,是我们未来30年应对老龄化的总纲领文件,里面全是关键信息,每一条既是大挑战,也是大机遇,事关未来30年国运。

        其中有两点,需要特别注意:

        夯实应对人口老龄化的社会财富储备,

        1、通过扩大总量、优化结构、提高效益,实现经济发展与人口老龄化相适应。

        2、通过完善国民收入分配体系,优化政府、企业、居民之间的分配格局,稳步增加养老财富储备。

        第一点,翻译过来就是,当前的社会财富结构不合理,需要优化,这样才能够把全社会的财富储备夯结实,没有泡沫。

        跟发达国家相比,当前我们财富结构最不合理之处是什么?房子占居民财富的比重太高!

        在其他国家,房子占家庭总资产的比重差不多35%左右,中国却高达77%,一线城市甚至高达90%以上。

        除了房子,一无所有。这种财富结构对普通人来说不合理,对于老年人来说更不合理。

        老年人要房子干嘛?以房养老吗?行不通。

        从全球来看,以房养老都是小众的。在最成熟的美国市场,参与率也才3%左右,英国大约0.2%。

        我们从2014年7月份就开始试点儿了,这么多年过去了,也没搞出个所以然,还惹出不少诈骗事件。

        再退一步说,即便这个模式行得通,房价大涨,房地产盛世的时候也推不下去。

        很简单,因为房价有上涨预期在,都不愿意把房子抵押出去,如果金融机构强推,只能自己兜底风险,承诺房价上涨了赔差价,下跌了认倒霉。

        这极大的扭曲了风险收益关系,金融机构也不愿意做,这也是以房养老在我国推不下去的重要原因之一。

        无论从那方面看,房地产大浪潮,都不利于老年人养老,不是老龄化社会所需要的东西。

        第二点,翻译过来就是,完善国民收入分配机制,这一点有新的变化,影响也非常深远。

        过去,最好的工作是什么?去当地规划局上班,然后把自己家划为拆迁区。

        拆迁户动不动就分个成千上百万,抵得上名校大学毕业生几十年的奋斗,凭什么?

        这个问题,最近也引起了重视,11月22日的人民日报专门发布署名文章,决定了未来的激励制度、分配制度怎么走。

        叶檀老师也在11月25日的文章《叶檀:决定未来20年的财富构成! 请仔细、仔细看这篇文章》中专门进行了分析,也直接点出了问题:

        一些人仅靠买房,就可以成为“山大王”,这既非公平的体现,也无助于效率的提升。

        的确,房地产严重扭曲了社会收入分配体系,让勤恳劳动的人没有得到应有的“奖励”。
 
        房价一涨,就抵得上普通人10多年工资,买房的,炒房的也都发了财,社会阶层提升好几个等级。勤勤恳恳工作,不买房,不投机的人都吃了大亏。

        房价大涨,财产性收入远远超过劳动性收入,全社会价格又大幅上涨,受益的也只是一小戳敢负债、敢投机的人。

        房地产大浪潮,鼓励的是投机,惩罚的是勤恳劳动,这种分配方式未来也将改变。

        未来,成群结队去跳广场舞的老年人会减少,他们会参与到各个工作领域,工资将成为老年人重要收入来源。

        要是房价还像过去那样大涨,年轻人工资被侵蚀的厉害,老年人工资被侵蚀的更厉害,他们根本无法养老。

        国家新战略横空出世,未来30年经济结构将得到极大调整,再加上人民日报署名文章,未来分配机制也将调整。

        改革越来越深入,变化越来越深层,房地产已经完成使命,盛世不再。

排名不分先后

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